Roma, 11 dicembre 2024. Quando si parla di immobili sottoposti ad interventi combinati di efficientamento energetico e riqualificazione antisismica ai sensi del superbonus 110% ci si riferisce al comparto immobiliare avente destinazione d’uso abitativa, composto da oltre 12 milioni di edifici in tutta Italia.
Secondo le elaborazioni prodotte dall’Ufficio Studi CGIA sui dati Enea e ISTAT, al 31 agosto 2024, l’Enea, avrebbe ricevuto in deposito sui propri sistemi telematici l’istruttoria di 496.315 asseverazioni, che rapportate al numero complessivo di stock immobiliare riqualificato, determinerebbe una percentuale di quasi un punto inferiore al 5% dell’intero comparto residenziale, il 4,1% per l’esattezza.
Dunque, il superbonus 110%, pesato sulla bilancia statale per circa 123 miliardi di euro, avrebbe favorito la conduzione di interventi di efficientamento e riqualificazione sismo-energetica, per meno di 500 mila edifici residenziali (il 4,1% del totale); decisamente un’inezia di risultato se rapportato, per esempio, a certi valori rilevati qualche anno prima dal CNI, CRESME, ISTAT e Protezione Civile sul comparto immobiliare a rischio sismico (oltre il 60% del totale presente sul territorio nazionale poiché realizzato successivamente al 1974).
La necessità di processare interventi per la messa in sicurezza di quella porzione di patrimonio immobiliare italiano, labile sotto il profilo della sicurezza strutturale poiché edificato antecedentemente all’entrata in vigore delle primissime norme antisismiche, richiederebbe, secondo le stime, un esborso di circa 93 miliardi di euro (oltre 7 solo nel Lazio), per un coinvolgimento di quasi 23 milioni di abitanti.
Aumenti delle rendite catastali derivanti da bonus 110%, ma solo per meno di 500 mila immobili
“La perplessità avvertita da una certa schiera di cittadini, in particolar modo dai fruitori del bonus sismo-energetico 100%, pone delle riflessioni meritevoli di approfondimento” spiega l’architetto Luigi Cacciatore.
Nelle scorse settimane la dichiarazione del Ministro alle Finanze in merito al tema dell’innalzamento rendite catastali per il comparto immobiliare assoggettato a beneficio superbonus 110%sembrerebbe aver notevolmente scosso gli animi degli operatori, di settore e non, anche se, nella stessa sede, lo stesso Giorgetti ha tenuto a sottolineare che trattasi di una specifica norma del 2023, i cui criteri perequativi dovrebbero trovare una concreta applicazione a valle dei processi di riqualificazione edilizia ed energetica eseguiti ai sensi del richiamato bonus.
L’Architetto Luigi Cacciatore, titolare dirigente dell’omonimo Studio e membro dell’area tecnica di Confabitare Roma - il sindacato a tutela dei proprietari immobiliari più vasto d’Italia - ricorda che “la Legge del 30 dicembre 2023, n. 213prevedechechi abbia usufruito del superbonus 110% sia tenuto ad allineare i dati catastali, incaricando il proprio Professionista di fiducia di curare l’adempimento tramite l’aggiornamento telematico degli atti.
Una questione di dati, non di politica
“Dalle analisi di valori appena esposti” - prosegue l’architetto Cacciatore - “emerge chiaramente che gli interventi di riqualificazione sismica combinati all’efficientamento energetico non sono stati concretizzati sull’intero stock bisognoso di “cure”; occorrerà, forse, attendere i prossimi sviluppi connessi ad (eventuali) ulteriori incentivi per il risanamento del parco immobiliare, volgendo lo sguardo anche a scenari per la rigenerazione del territorio nazionale, all’attesissima riforma del testo unico delle costruzioni ed al riordino della disciplina urbanistica con relativi recepimenti nelle singole regioni, tutte tematiche attualmente in corso di sviluppo da parte del Governo”.
“Attraverso il bonus 110% sono stati infatti eseguiti interventi su una porzione marginale di patrimonio edilizio esistente, e di tale calibro si prospetterà, con molta probabilità, anche la percentuale numerica di variazione delle relative rendite catastali”.
Dal 1° gennaio 2026 il contesto muterà considerevolmente con la riforma catastale
“Tutte le proposte degli ultimi tre governi (RENZI-MONTI-DRAGHI) di riformare il sistema catastale attraverso la revisione dei valori di rendita sono andate fallite, ma la rotta è stata tracciata – ricorda l’architetto Cacciatore – mediante la legge delega che vedrà il Governo modificare la disciplina relativa al sistema di rilevazione catastale con l’obiettivo di modernizzare gli strumenti di individuazione e di controllo delle consistenze dei terreni e dei fabbricati.I metri quadri sostituiranno i vani e, contrariamente all’approccio estimativo attualmente vigente, per ciascun immobile verrà determinato il valore patrimoniale e una rendita calcolata sui parametri del mercato”.
E’ vero che discutere di tali argomenti faccia frequentemente – ed erroneamente - convergere la discussione sul piano squisitamente politico, anche se, per certi versi, l’approccio politico al tema delle rendite catastali, potrebbe (o dovrebbe), vedere una propria applicazione solo nelle fasi successive a quella della mera acquisizione dati”.
“Credo, infatti, che l’argomento legato alle redditività dei beni immobili – espone l’architetto - ponga in essere delle crisi connesse alla parziale consapevolezza censuaria del parco immobiliare, laddove, invece, dovrebbero sussistere per lo Stato determinate certezze dei singoli dati e relativi valori per favorire logiche e strategie d’intervento coerenti e bilanciate; il processo di conoscenza ed acquisizione di dati aggiornati del patrimonio immobiliare nazionale non dovrebbe infatti essere confuso con obiettivi e finalità veicolanti azioni politiche.
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