Quando si compra casa il Fisco incide in misura importante sui costi da sostenere.
Oltre alle spese legate all’intermediazione dell’agenzia immobiliare, alle spese notarili e a quelle per la stipula del mutuo, è infatti necessario fare i conti con le imposte previste in caso di acquisto.
Per chi è in procinto di comprare casa è quindi necessario conoscere nel dettaglio cosa bisogna pagare e quanto.
Le imposte di registro, ipotecarie e catastali sono le principali somme dovute. In caso di acquisto da un’impresa bisogna inoltre soffermarsi sui casi in cui è necessario versare anche l’IVA, nella misura del 10% o del 22%.
Di seguito un focus delle regole previste e alcuni consigli utili per risparmiare.
La regola generale prevede che, in caso di acquisto di una casa, chi compra sia tenuto a versare le imposte di registro, ipotecarie e catastali.
Sia in caso di acquisto da privati che da imprese, sono dovute in misura fissa le imposte ipotecarie e catastali, per un importo pari a 50 euro cadauna. Si applica invece in misura proporzionale l’imposta di registro, che è pari al 9 per cento.
Se quindi ad esempio si compra da un privato una casa per un valore della compravendita pari a 200.000 euro, l’imposta di registro dovuta sarà pari a 18.000 euro. Si evidenzia che, in ogni caso, l’imposta non potrà essere inferiore a 1.000 euro.
Le somme dovute dovranno essere versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto
Comprare casa da un’impresa: quando si paga l’IVA?
L’ammontare delle imposte dovute cambia se, in caso di acquisti da imprese, la compravendita sia soggetta ad IVA.
Non è prevista l’esenzione e quindi è dovuta l’IVA del 10% nei seguenti casi;
● vendite effettuate da imprese costruttrici o di ripristino di fabbricati, avvenute entro 5 anni dalla fine della costruzione o della ristrutturazione;
● vendite effettuate anche dopo i 5 anni dalla costruzione o dal ripristino, in caso di opzione per l'assoggettamento ad IVA esercitata dall’impresa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare;
● vendite di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali, in caso di opzione da parte del venditore per l’assoggettamento ad IVA.
In questo caso non solo si applica l’IVA del 10% ma cambiano anche gli importi dovuti a titolo di imposte di registro, ipotecarie e catastali, dovute in misura fissa per un valore pari a 200 euro cadauna.
Attenzione però: l’IVA si applica al 22% per le cessioni e per gli atti di costituzione di diritti reali di immobili di lusso, ossia di categoria catastale A\1, A\8 e A\9.
Non è quindi marginale il “peso del Fisco” per chi intende comprare casa.
C’è tuttavia una possibilità di risparmio, legata alla scelta di adozione del sistema del prezzo-valore, ammesso in caso di cessione di immobili ad uso abitativo da parte di privati non assoggettati ad IVA.
Il sistema prezzo-valore consente di determinare la base imponibile per il calcolo delle imposte dovute non in base al valore della compravendita bensì tenuto conto del valore catastale, dato che si ricava moltiplicando la rendita catastale, moltiplicata del 5%, per il coefficiente di 120.
Per determinare il risparmio previsto è quindi utile riprendere l’esempio fornito dall’Agenzia delle Entrate, considerando sempre una casa acquistata a 200.000 euro e con rendita catastale di 900 euro.
Il sistema del prezzo-valore comporta che, ai fini del calcolo dell’imposta di registro del 9%, la base imponibile sia pari a 113.400 euro (900 x 1,05 x 120). L’importo dovuto sarebbe
quindi pari a 10.206 euro. Sarebbe invece pari a 18.000 euro l’importo dell’imposta da corrispondere sul valore della compravendita.
I vantaggi del sistema prezzo-valore non si limitano però alla sola riduzione dell’imposta di registro. Chi compra optando per tale regola beneficia inoltre di una limitazione dei poteri di accertamento dell’Agenzia delle Entrate, sia in merito all’imposta di registro che all’IRPEF. Uno sconto è inoltre previsto sull’importo dell’onorario dovuto al notaio, che sarà ridotto del 30%.
Sarà in ogni caso l’acquirente a dover richiedere esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, di voler applicare il sistema prezzo-valore che, in presenza di tutti i requisiti previsti, si applicherà anche sulle pertinenze.
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